广西出台新规防“烂尾楼”最新消息

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广西出台新规防“烂尾楼”最新消息

6月5日消息，广西壮族自治区住房和城乡建设厅近日印发《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》(简称《办法》)。

为防范房地产开发企业资金链断裂和项目“烂尾”风险，《办法》中增加了房地产开发企业在申请商品房预售许可前应当与房地产开发主管部门、商业银行签订预售资金三方监管协议的规定。

《办法》明确，获得预售许可之前，房地产开发企业不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人收取预售价以外的费用。房地产开发企业制作商品房预售广告或者进行其他形式的宣传时，应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

房地产开发企业申请预售许可，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到建设总投资的25%以上。其中，多层建筑应完成基础结构施工，高层建筑应完成主体结构三层以上，超高层建筑应完成主体结构十层以上;对满足装配式建筑要求的商品房项目，工程形象进度应达到±0.000标高。

此外，《办法》规定，房地产开发企业应当在办理预售许可(现售备案)之前，依法制定临时物业管理规约，选聘前期物业服务人(物业服务企业或其他管理人)。

申请预售许可前应签订三方监管协议

今年以来，全国多地发文进一步加强商品房预售资金监管，以保障购房人所购预售商品房顺利建设、按期交付。对此，《办法》提出明确要求，房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当在项目所在地商业银行开立商品房预售资金监管专用账户，并与房地产开发主管部门、商业银行签订预售资金三方监管协议。监管账户开户银行应与项目所在地房地产开发主管部门建立信息互通共享机制。

商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。市、县(市、区)房地产开发主管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等级等因素确定确保项目竣工交付所需的资金监管额度。额度内的资金必须用于与商品房有关的工程建设。

房地产开发企业申请使用监管额度内资金的，经房地产开发主管部门审核同意后，由商业银行从监管账户及时拨付。房地产开发项目竣工验收之前，监管账户应有留存资金，具体比例由各市房地产开发主管部门确定。

●解读：《办法》修订了商品房预售资金监管有关内容。关于根据住房和城乡建设部等国家部委关于商品房预售资金监管的规范性文件要求，为防范房地产开发企业资金链断裂和项目“烂尾”风险，《办法》中增加了房地产开发企业在申请商品房预售许可前应当与房地产开发主管部门、商业银行签订预售资金三方监管协议的规定，并就如何确定重点监管额度和使用监管额度内资金进行了说明。

小区交付15日前要进行承接查验

《办法》规定，房地产开发企业应当在办理预售许可(现售备案)之前，依法制定临时物业管理规约，选聘前期物业服务人(物业服务企业或其他管理人)。

房地产开发项目验收合格后，房地产开发企业应当在现场查验20日前将项目资料提供给物业服务人，在物业交付使用15日前与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。查验工作完毕后，房地产开发企业应与物业服务人签订《物业承接查验协议》，并在协议签订后10日内办理物业交接手续。

●解读：修订物业承接查验有关内容。根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》有关规定，为保障物业承接查验工作开展，维护业主的合法权益，《办法》第二十三条明确了房地产开发企业与物业服务人进行物业承接查验的具体内容及时间节点。

取得预售证的楼盘还会烂尾吗

取得预售证的楼盘还可能会烂尾。预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，只是期房正式售卖前的一个必要条件，并不能作为楼盘后期不会烂尾的依据。

办理预售许可证需要达到什么条件

商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。

我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：

1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;

2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;

(五)房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

如何办理贷款买房

贷款买房需要按以下具体程序进行：

1、借款人申请。借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：

2、接受贷款银行审查。贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。

3、借款人与售房单位签订购房合同。借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。

4、借款人办理抵押房屋的保险。借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。

5、借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同。借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。

6、贷款银行划款。贷款银行将贷款以转帐方式划入购房合同中指定的售房单位在贷款银行的存款帐户。